L'achat et la revente de sa résidence principale, souvent appelé "flip immobilier", présente plusieurs avantages et inconvénients. Voici un aperçu des principaux points positifs et négatifs :
Points Positifs
- Plus-value potentielle
En rénovant ou en améliorant un bien immobilier, il est possible de le revendre à un prix plus élevé que son prix d'achat initial, générant ainsi une plus-value significative pouvant atteindre plusieurs dizaines voire centaines de milliers d'euros.
Type de bien, secteur géographique et acheteurs potentiels vont définir vos critères de recherches que ce soit pour un terrain à bâtir, une maison à rénover ou un appartement à embellir.
Dans tous les cas, le point principal à ne pas négliger, avant même les conditions de crédit comme le taux ou l'assurance, est le coût d'achat du bien.
Plus ce dernier est bas, plus votre marge de manœuvre et/ou votre plus-value est importante.
Pour revenir sur la partie crédit, ce point, pour un projet d'achat-revente est peu important car, si vous avez bien négocier la partie différée prévue de temps de réaliser les travaux potentiels, vous aurez surement revendu le logement avant le début des échéances (attention, souvent les intérêts de prêt, ainsi que l’assurance sont à payer).
Mais il y a un point crucial à négocier : les frais de remboursement anticipé !
Ceux-ci, si mal anticipés, peuvent grappiller une bonne part de la plus-value.
- Exonération fiscale
En France (au moment où j’écris ces lignes), la vente de la résidence principale est exonérée de l'impôt sur les plus-values, ce qui peut rendre cette opération financièrement avantageuse.
Attention, il peut être demandé de justifier que ce logement est bien votre résidence principale. Contrat d'eau, d'électricité, téléphonique seront vos alibis. Généralement, y vivre 6 mois est suffisant.
- Apprentissage et compétences
Rénover une maison permet d'acquérir des compétences en bricolage et gros travaux, en gestion de projet, et permet d’avoir une meilleure compréhension du marché immobilier local.
Après 1 ou 2 grosses rénovations (coût des travaux supérieur au coût d'achat du bien), vous trouverez rapidement les points faibles ou les pièges du prochain projet.
De plus, avec l'expérience, vous irez plus vite et vous aurez déjà les bons contacts et interlocuteurs (grossistes en matériaux, artisans, EDF, Mairie et/ou agglomération, banque…).
- Capitalisation rapide
Si le marché immobilier est en hausse, il est possible de capitaliser rapidement et de réinvestir dans de nouveaux projets immobiliers ou d'autres types d'investissements.
Points Négatifs
- Risques financiers
Les coûts de rénovation peuvent être imprévisibles et dépasser le budget prévu. Il y a également un risque de ne pas pouvoir vendre le bien au prix souhaité, surtout si le marché immobilier baisse.
Pour la marge de sécurité financière, suivant les projets je défini une marge entre 10 et 20% du coût total du projet. Cette marge est fonction du type de bien, appartement, maison, et du type de réalisation, construction neuve ou rénovation.
ATTENTION : Pire que d'avoir un taux élevé, une assurance chère, ou une mauvaise négociation du bien, ce qui peut vous anéantir une plus-value, voir vous obliger de vendre à perte ou de partir vers une autre stratégie comme la location c'est : le devis bâclé d'un artisan.
Pour mon dernier projet, mon maçon avait fait un devis à la louche… mais celle-ci était percée !
Résultat des courses : la facture était 2,3 fois plus importante que le devis, me faisant perdre plus de 45000 euros…
Un autre point également peu discuté est le poids des impôts.
Effectivement, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value mais d'autres taxes peuvent venir se greffer à votre projet comme la taxe d'aménagement, pour tout agrandissement de plus de 5m², ou la taxe d'assainissement, pour le raccordement au tout-à-l'égout.
- Engagement temporel
La rénovation d'un bien demande beaucoup de temps et d'efforts. Il faut gérer les travaux, les artisans, et parfois même habiter sur place pendant les rénovations, ce qui peut être inconfortable.
Personnellement, j'estime pour un appartement entre 12 et 18 mois de travaux et pour une maison entre 18 et 24 mois. Ces délais sont en grande partie dus à la disponibilité des artisans et à sa propre disponibilité personnelle.
Petit conseil : faites les travaux rapidement, cela vous évitera de céder à la procrastination.
- Fluctuations du marché
Le marché immobilier peut être volatile. Une baisse des prix de l'immobilier peut réduire ou annuler la plus-value escomptée.
Comme dit auparavant, plus vous achetez bas, plus vous arriverez à supporter les baisses possibles du marché.
Cependant, si vous avez fait vos devoirs, recherche du bon secteur, dynamisme professionnel ou étudiant, une bonne négociation, des travaux bien suivis sans surprises, vous ne devriez pas avoir de problème pour revendre à un prix correspondant à vos attentes.
Pour une revente rapide, ne négligez pas les finitions. Un logement "showroom" doit être fait. Il faut plaire pour vendre rapidement et sans négociation !
- Aspect émotionnel
S'attacher à une maison que vous rénovez peut rendre la vente difficile sur le plan émotionnel.
Il faut rester focus sur votre but premier, ce mode d'enrichissement est un business, et rien de plus !
- Impact sur la vie personnelle
Les projets de rénovation peuvent affecter la vie familiale et personnelle, créant des tensions et du stress.
En conclusion, l'achat-revente de sa résidence principale peut être une stratégie lucrative, mais elle comporte des risques et nécessite une bonne préparation et une gestion rigoureuse. Il est crucial de bien évaluer le marché, de planifier soigneusement